부동산 경매의 필요성과 특징(전체과정)

현재 50대~60대인 우리 부모님 세대는 좋은 대학을 졸업하여 좋은 회사에 들어가면 내집을 마련하고 여유롭게 살 수 있는 세상이었습니다. 높은 경제 성장률과 고금리 시대에는 은행에 적금만 잘 넣어도 높은 이자율과 복리의 마법으로 자산 증식이 비교적 잘 이루어지는 환경이었죠

 

하지만, 지금은 일명 '벼락거지'라는 말이 생길 정도로 본인의 월급을 은행 적금에만 부으면 인플레이션을 따라갈 수 없습니다. 대표적인 예로 대기업 신혼부부 그들의 근로소득만으로는 서울에 내집 마련을 할 수 없습니다. 부모님의 도움을 받거나 운좋게 청약이 되는 경우가 아니면 현재의 20대 또는 30대가 내집 마련을 하긴 쉽지 않습니다.

 

주변에 내집 마련한 젊은 세대들은 다 재테크를 통해 돈을 모았다는데 도대체 무엇을 어떤 방법으로 해야 하는 걸까요?  재테크의 대표적인 주식은 변동성이 커 그 스트레스를 견디지 못하는 사람들에게는 적합하지 않은 방법일 수 있습니다. 

그렇다면 부동산은 어떻게 생각하시나요? 자본이 많이 필요하고 공부도 해야 해서 접근하기 쉽지 않다는 생각이 들죠?

저는 오히려 이러한 생각이 부동산의 강점이라고 생각합니다. 주식의 경우 모바일로 손가락 몇 번 움직이면 쉽게 투자가 가능하지만(실제론 주식도 엄청난 공부를 바탕으로 접근해야 합니다!) 부동산의 경우 관련 법 공부와 입지, 그리고 필요한 자본으로 인해 쉽게 접근할 수 없다고 생각합니다. 즉, 부동산은 주식에 비해 접근하기 어렵습니다. 바꿔 말하면 진입장벽이 높고 그만큼 경쟁자들이 적다는 것입니다.

 

하지만 부동산 투자의 문제가 있죠... 바로 자본! 다른 사항들은 공부를 통해 배우면 되는데 1억은 우습게 넘는 부동산 물건들을 어떻게 사냐는 거죠. 여기서 부동산 경매의 강점이 나타납니다. 시장에서 거래되는 현재의 시세보다 싸게 살 수 있는 것이 바로 부동산 경매입니다. 적게는 천만원으로 얼마든지 부동산 물건을 투자할 수 있죠(물론 대출이 필요합니다.)

 

그럼 부동산 경매는 어떤 과정을 통해 이뤄질까요? 지금부터 예시를 통해 부동산 경매 과정에 대해 간략히 설명드리겠습니다. A라는 사람이(이하 'A') 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받았습니다. A가 대출에 대해 원리금 및 이자 상환의 의무를 다하지 못하면 은행은 법원에 담보 물건인 아파트 경매 신청을 할 수 있습니다.

법원이 은행의 경매신청을 받아들이면 경매가 시작됩니다. 해당 물건에 대한 감정평가가 이뤄지고 경매 참여자들 중에 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰받게 됩니다. 낙찰자는 일정 기간 내에 잔금을 치르고 경매 물건(아파트)에 대한 소유권을 가지고 법원은 낙찰금을 통해 은행에 대한 A의 채무를 강제이행시킴으로써 경매가 마무리됩니다.

(물건의 권리관계나 이해관계자들이 실제는 더 복잡하고 명도의 과정 등 경매의 세부적인 절차들이 존재합니다. 실전에 필요한 경매의 세부적인 절차와 용어 및 기간 정리는 다음 글을 통해서 설명드리겠습니다.)

 

부동산 경매에서 가격을 결정짓는 것은 판매자가 아닌 구매자 즉, 입찰자입니다. 그러므로 현 부동산 시장의 시세보다 싸게 살 기회가 많습니다. 법률 용어와 절차, 권리분석으로 인해 두려움을 느끼는 분들이 많지만 우리는 경매에 필요한 지식만 습득하면 됩니다. 가파른 오름세를 보이던 아파트 시장이 현재 금리 인상 기조로 주춤하고 있습니다. 이때가 부동산 경매하기 좋은 시기라고 생각합니다. 정확히 언제라고 예상하긴 힘들지만, 부동산 상승세 기간에 무리한 대출로 부동산을 구입한 영끌족 중 높은 이자를 감당하기 힘든 물건이 부동산 경매시장에 쏟아질 수 있습니다. 저와 함께 미리 부동산 경매를 공부하여 기회가 왔을때 잡으면 좋겠습니다!!