부동산 경매의 9단계 과정(실전편)

오늘은 부동산 경매를 9단계로 나누고 각 단계별 해야할 일에 대해 설명하겠습니다.

1. 물건검색

말 그대로 내가 살만한 부동산을 찾는 과정입니다. 법원 또는 유료 부동산 경매 사이트에서 어떠한 물건이 나와있는지 알아보는 단계입니다. 가장 기본적인 방법으로는 법원 경매 사이트(https://www.courtauction.go.kr/)를 이용하는 것입니다.

법원 경매 사이트에서 본인이 원하는 지역을 설정한 후 검색하면 해당 지역의 물건들이 나열됩니다.

경매를 배워가는 단계인 초기에 법원 경매 사이트를 이용하여 어떤 물건들이 얼마에 나오는지 파악정도만 하고, 본격적으로 경매에 뛰어들기 위해서는 유료 경매 사이트가 유용합니다. 유료 경매 사이트를 이용하면 보다 자세하고 편리하게 물건 검색이 가능하여 시간을 획기적으로 절약할 수 있습니다.

 

2. 물건분석

물건검색을 통해 발견한 물건들의 가치를 판단하는 단계입니다. 우리가 부동산 경매를 하는 이유가 뭘까요? 바로 싸게사기 위함이죠? 그런데 물건분석을 제대로 하지 못하면 오히려 부동산을 비싸게 살 수 있습니다. 예를 들어 현재 부동산에서 1억에 실거래가 이뤄지는 지역인데 같은 지역, 같은 조건의 물건을 1억1천만원에 산다면 경매를 하는 이유가 없겠죠? 그래서 물건분석을 통해 이 부동산을 내가 얼마에 낙찰받을지 예상해봐야 합니다.

 

3. 권리분석

흔히들 부동산 경매 잘못 손대면 패가망신한다고 하죠? 어른들이 가장 걱정하는 부동산 경매의 실패 경우가 바로 권리분석을 안했기 때문입니다!!! 부동산 경매에 있어 가장 기본적으로 알아야 할 스텝이죠. 내가 낙찰받고자 하는 물건에 하자가 없는지, 근저당 관계가 어떻게 되는지, 점유자에게 돌려줘야하는 보증금이 있는지 등 해당 물건을 둘러싼 복잡한 권리들을 꼭 확인하셔야합니다.(하지만 저희는 법리를 공부하는 것이 아닌 부동산 경매를 위한 지식만 있으니 그리 어려운 것은 아닙니다. 다음 글에서 물건의 권리분석에 대해 더욱 심도있게 알아보겠습니다.)

 

4. 현장조사

부동산 재테크 하시는분들한테 임장이라는 단어 많이 들어보셨죠?? 현장조사가 바로 임장입니다. 인터넷으로 조사한 물건들을 실제로 방문하여 좀 더 세세한 분석을 하는 단계죠. 동네 사람들이나 공인중개사에 방문하여 시세를 파악해보고 주변 편의시설 혹은 혐오시설을 파악합니다.

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5. 경매입찰

여러분이 이제껏 분석했던 자료를 토대로 실제 법원에 가서 경매를 하는 단계입니다. 조사한 내용을 바탕으로 입찰가액을 정하고 입찰에 참여합니다. 입찰 시 본인이 제출하는 입찰가액의 10%를 제출해야하는 것 잊지마세요! 입찰금액을 너무 낮게 책정하면 패찰하고 반대로 입찰금액을 너무 높게 제출하면 낙찰을 받아도 손해보게됩니다. 그러므로 1~4단계에서 분석한 자료를 바탕으로 적정가를 정하는 것이 중요합니다.

 

6. 매각허가결정

만약 여러분이 낙찰되었다면 약 4단계를 더 거쳐야 온전히 여러분의 집이 됩니다. 그중 첫번째가 바로 매각 허가 결정입니다. 보통 낙찰 후 1주일 뒤에 법원에서 매각 허가 결정이 납니다. 다시 1주일 뒤에 잔급 납부 통지서를 받을 수 있으니 낙찰 후 총 2주 뒤에  잔급 납부 통지서를 받을 수 있습니다.(반대로 2주의 기간안에 채무자가 빚을 갚으면 경매 절차가 취소될 수도 있습니다ㅜㅜ)

 

7. 잔급납부통지

보통 잔급 납부 통지서를 받은 후 35일 정도의 시간을 줍니다. 이 35일 안에 좋은 조건의 대출을 알아보고 잔금을 내야 합니다. 동시에 낙찰받은 물건에 점유자가 있다면 명도를 진행해주는 것이 좋습니다. 명도 절차에 대해선 뒤에 더 자세히 알아보겠습니다.

 

8. 잔금 납부 및 소유권 이전

잔금 납부 기간 내에 잔금을 내면 이제 낙찰 받은 물건의 소유권을 얻게 됩니다. 드디어 등기부등돈에 저의 이름이 들어가게 되는 것이죠!!!

 

9. 명도

자 이제 부동산 경매의 마지막 관문입니다. 명도는 이전 집주인과 계약을 한 사람이 물건을 점유하고 있는데, 이를 이사시키는 것을 말합니다. 부동산 경매를 꺼려하는 큰 이유가 권리분석과 이 명도라는 절차 때문이라고 생각합니다. 기존의 사는 사람을 내쫓는 기분이 들고, 또 쉽사리 점유자는 이사하려하지 않죠. 하지만 여러분은 법적으로 정당한 권리를 갖고 소유권을 행사할 수 있으며 점유자와 협의가 잘 안되면 강제집행이라는 최후 절차도 있으니 너무 걱정하지 마세요.

 

자 이렇게 부동산 경매의 전체적인 과정과 각 스텝별로 대략적인 설명을 적었는데요, 다음에는 권리분석, 명도 등 부동산 경매를 시작하는 분들이 어려워하는 과정에 대해 조금 더 심도있게 다뤄보도록 하겠습니다.